구분소유법 (루이나)(편집 요청)

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== 개요 ==
'''구분소유법'''은 한 건물을 여러 부분으로 나누어 각각 따로 소유하는 경우 소유자들 사이의 권리관계를 정한 루이나의 법률이다. 1955년 10월 18일 제정되었다. 그전까지 층이나 호실을 나누어 가진 건물은 「민법」의 공유 규정으로만 다루어졌는데, 전후 아파트가 늘어나면서 공용부분과 대지를 누가 어떻게 소유하고 결정하는지 따로 정할 필요가 생겼다. 아파트와 공동주택뿐 아니라 상가나 사무실을 칸마다 따로 소유하는 건물에도 적용된다(제4조). 건물의 일상적인 관리와 안전은 [[주택구분관리법 (루이나)|주택구분관리법]]이 맡고, 이 법은 누가 무엇을 소유하고 소유자들이 어떻게 함께 결정하는지를 다룬다.

구분소유자는 자기 세대(전유부분)를 단독으로 소유하고, 복도·계단·지붕 같은 공용부분과 대지는 전유면적 비율로 함께 소유한다(제7조·제9조). 이 셋은 따로 떼어 팔 수 없다. 구분소유자 전원은 따로 조직하지 않아도 당연히 소유자단을 이루며(제14조), 소유자단의 총회가 관리규약과 공용부분의 변경, 재건축처럼 소유권에 관한 사항을 결정한다. 아파트에서 관리비 예산이나 관리주체 선정처럼 세입자도 함께 결정하는 일상 관리는 주택구분관리법의 입주자대표회의가 맡는다(제23조).

총회의 의결권은 구분소유자 한 사람당 1표다(제17조). 세대를 여러 개 가진 사람도 1표만 가지므로 분양사나 대형 임대인이 총회를 좌우할 수 없다. 반면 공용부분의 비용은 전유면적 비율로 나누어 낸다(제10조). 관리규약으로도 소유자가 자기 세대를 임대하는 것은 막을 수 없으며, 30일 미만의 단기 임대만 [[민간임대사업법 (루이나)|민간임대사업법]]에 따라 시 조례로 제한할 수 있다(제13조).

관리비를 오래 체납하거나 다른 소유자의 생활을 심각하게 방해하는 소유자에게는 행위의 정지, 일정 기간의 사용 금지를 거쳐 마지막에는 그 세대의 경매를 법원에 청구할 수 있다(제26조~제28조). 체납 관리비는 그 세대에 대한 우선특권으로 보호되어 세대를 산 사람에게도 넘어간다(제25조).

재건축은 구분소유자 5분의 4의 찬성으로 결의한다(제30조). 구조안전진단에서 위험 판정을 받은 건물은 2019년 개정으로 4분의 3으로 요건이 낮아졌다(제31조). 결의에 반대한 소유자의 세대는 법원의 승인을 받아야만 넘겨받을 수 있으며, 법원은 절차가 적법한지와 반대자에게 시가를 보상하는지를 심사한다(제35조). 1993년 개정 전까지는 재건축에 구분소유자 전원의 동의가 필요했다. 반대자의 세대에 살던 세입자에게는 [[퇴거 제한법 (루이나)|퇴거제한법]]에 따른 재입주 권리가 그대로 이어진다(제37조).

1984년 개정으로 공공주택 혼합 단지에 관한 특례가 들어왔다(제39조~제43조). 같은 해 [[공공주택법 (루이나)|공공주택법]]이 세입자 매수권을 도입하면서 공공아파트 한 동에 공공주택사업자의 세대와 개인이 산 세대가 섞이게 되었는데, 공공주택사업자가 세대의 과반을 가진 동안에는 공공주택사업자가 관리와 재건축을 결정하고, 개인 소유자에게는 의견 청취와 매수 청구, 재입주 권리를 보장한다.

요약

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